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新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则

信息来源: 阿勒泰地区住房和城乡建设局  日期:2016-08-10 16:22 

1 总 则

第一条 为了执行《房地产估价规范》(GB/T50291—1999以下简称《估价规范》),统一对被征收房屋价值的评估(以下简称“征收估价”)的程序与方法,维护征收当事人双方的合法权益,制定本规则。

第二条 本规则适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)调整范围内的城市、镇国有土地上的房屋征收估价活动。

集体所有土地,拆迁地上房屋及其附属物的征收估价,不适用本规则,但征收城乡结合部和“城中村”的房屋,不重新调整集体建设用地或者宅基地的除外。

第三条 征收估价应当考虑估价对象现有价值和让渡建设用地使用权产生的房地产增值效益,合理确定征收补偿价格;征收居住用房的,应当保障被征收人的居住条件。

2 征收估价术语

第四条 征收估价,是指专业估价人员接受征收当事人委托,按照《估价规范》和本规则,对估价对象作出的用于征收补偿目的下的客观合理的价格或价值评估。

第五条 估价对象,是指一个具体估价项目中需要估价的房地产,包括房屋物质实体及其附属物和依托于物质实体上的权益,以及被征收范围内房屋所有权人占用的建设用地使用权。

第六条 房屋,是指按照使用功能划分的居住用房和非居住用房,非居住用房可分为非居住商业用房和非居住其他用房。

第七条 估价时点,为征收机关发布征收决定公告之日。征收决定公告发布后,房地产市场交易价格变动较大的,出具评估报告时应作出价格指数调整。

第八条 被征收房屋现有价值,是指按照建筑物重置价格计算,扣除折旧,查勘房屋实际状况对被征收房屋物质实体评估的现存价值。

第九条 估价对象的房地产增值收益,是指根据被征收房屋所在区位城市、镇规划许可的土地用途、建筑容积率等条件,估价对象在公开市场上最可能形成的价值增值。

3 征收估价原则

第十条 征收估价应当独立、客观、公正,遵循《估价规范》和本规则,遵守《征收条例》和自治区征收的相关规定。

第十一条 估价对象为居住用房的,征收估价应不低于同区位新建普通商品房的市场均价;估价对象为非居住用房的,应充分考虑未来预期收益对价格的影响。

第十二条 征收估价必须遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则。估价对象的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分,按照土地市场价格单独估价。

第十三条 以有偿方式取得土地使用权的非居住用房,按其土地剩余使用年限所对应的市场价格进行估价,未明确土地使用年限的,按照建筑物经济耐用年限进行估价。

建筑物经济耐用年限按照《估价规范》5.4.10-5.4.11确定。

第十四条 征收估价,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素对估价对象价值的影响,下列费用应单独计算列入征收补偿总费用中,不作为征收估价事项:

(一)临时安置费;

(二)搬迁费;

(三)征收经营性用房造成停产、停业的损失补偿费;

(四)征收房屋自行装修部分的损坏补偿费;

(五)为鼓励搬迁按照市、县级人民政府规定向被征收人以及承租人支付的各种补助、奖励性费用。

临时安置费,按照房屋所在地市、县人民政府依据房屋租赁市场价格确定并公布的标准执行。临时安置房由政府确定租金标准的除外。

停产、停业的损失补偿费和装修损坏补偿费,由征收人与被征收人协商确定;协商不成的,可以委托房地产估价机构另行评估。

第十五条 征收估价对象的物质实体状况和权益状况以房屋权属登记簿记载为准;征收公告发布前,征收估价对象的物质实体状况和权益状况已发生变化尚未办理房屋权属登记的,按照市、县级人民政府组织有关部门调查、认定和处理结果评估,并予以修正。

第十六条 征收估价应当严格执行《估价规范》4.0.1—4.0.6规定的估价程序,估价人员必须到估价对象现场,查勘估价对象,核实、搜集、补充估价资料,拍摄影像资料。

因被征收人的原因不能对估价对象实地查勘的,应选择相邻同类估价对象完成现场查勘,查勘活动需由与征收估价无利害关系的第三人签字见证,并在估价报告中予以说明。

4 估价方法

4.1 征收估价方法适用

第十七条 征收估价适用市场比较法、收益法、成本法。

第十八条 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,无法采用的,应当有充分的理由,并在估价报告中予以说明。

第十九条 估价对象属可交易性房屋(如各类住宅、写字楼、商场、标准厂房等),应选用市场比较法为主要的估价方法。

第二十条 无法采用市场比较法,估价对象有租金或者经营收入的,应当采用收益法为主要的估价方法。

第二十一条 估价对象属非交易性房屋(如特殊厂房、古建筑、寺庙、纪念性建筑、图书馆、体育馆、医院、学校、非商业办公用房以及其他公用公益性房屋等)、在建工程,或者无法采用市场比较法及收益法进行估价的,可采用成本法为主要的估价方法。

4.2 市场比较法

第二十二条 运用市场比较法估价应按照《估价规范》5.2的规定和下列步骤进行:

(一)广泛搜集交易实例,准确掌握房地产市场价格信息;

(二)征收非居住用房的,按照《估价规范》5.2.5-5.2.9选取可比实例,并对可比实例进行修正,求出比准价格;

(三)征收居住用房的,应当选择被拆迁项目同区位新建普通商品房市场交易价格确定比准价格。

第二十三条 选取可比实例,应当明确其区域及个别因素、楼盘均价、成交价格、成交日期及付款方式等状况,并在报告中予以说明。

第二十四条 市场比较法的原理和技术,也可以用于其他估价方法中有关参数的求取。

4.3 收益法

第二十五条 运用收益法按照《估价规范》5.3的规定和步骤进行。

第二十六条 征收估价收益性房地产的资本化率适用市场提取法和安全利率加风险调整值法。资本化率超过5%时,应附计算数据和文字说明。

第二十七条 收益性房地产在求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量合理评估。

4.4 成本法

第二十八条 运用成本法估价按照《估价规范》5.4的规定和步骤进行。

第二十九条 估价对象采用重置价格或重建价格计算时,土地使用权价值测算宜采用市场比较法和基准地价系数修正法直接求取估价时点的土地市场价格,除土地、规划部门依法认定为非法占用土地或违章建筑应予拆除或者没收的外,不得扣除估价对象占用范围内的土地市场价格确定征收估价。

第三十条 估价对象为非居住用房的,可以按照《估价规范》5.4.9中直线法和成新折扣法的规定确定成新率,评估报告中应附计算过程。估价对象为居住用房的,不扣除使用年限修正的价差。

第三十一条 建筑物耐用年限按照《估价规范》5.4.10-5.4.11之规定计算。

5 征收估价结果和评估报告

第三十二条 征收估价结果和评估报告,应当符合《估价规范》7.0.1-8.0.7之规定。

采用市场比较法或者成本法对被征收居住用房进行估价的,应当对被征收房屋现值进行估价,为市、县级人民政府作出补助、奖励规定提供参考。

第三十三条 征收估价目的,统一表述为“为确定被征收房屋价值而评估其房地产市场价格”。

第三十四条 征收估价的货币单位精确到人民币元。

第三十五条 成片征收的,估价机构应出具整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应采用文字方式表述,分户估价报告可采用表格方式表述。

第三十六条 估价机构在出具分户估价报告前, 应当将估价报告初稿向征收当事人公示,充分听取征收当事人双方的意见。

征收人当事人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程等。

估价报告存在差错的,估价机构应当及时修改、调整。

6 复估和鉴定程序

第三十七条 被征收人对估价报告有异议,向原估价机构申请复核估价的,估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内作出复核结论。改变估价结果的,应当重新出具估价报告;未改变估价结果的,应出具书面通知。

第三十八条 征收当事人对评估报告有异议向自治区房地产价格评估专家委员会(以下简称专家委员会)申请鉴定的,按照有关规定执行。

专家委员会对鉴定估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行审查,出具书面鉴定意见。经专家委员会鉴定估价报告存在差错的,估价机构应当修改、调整,重新出具估价报告。

估价机构对专家委员会鉴定意见有异议的,可以申请自治区住房和城乡建设主管部门处理。

7 估价行为准则

第三十九条 估价人员和估价机构从事估价活动,应当遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《估价规范》9.0.1-9.0.6之规定。

8 附 则

第四十条 非房屋征收项目,当事人委托估价机构对拟拆除的房屋价值进行评估的,参照本规则执行。

第四十一条 本规则自发布之日起执行,《新疆维吾尔自治区城市房屋拆迁补偿估价规则》(新建法函[2003]22号)同时废止。本规则执行前已经完成的房屋拆迁补偿价格评估,不适用本规则。

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